2022.04.15
by 川崎誠
私、今月4月1日に60才の誕生日を迎えました。
引き続き、中西工務店でお仕事をさせて頂きます。
今後共よろしくお願いいたします。
30年以上、お客様のマイホーム取得のお手伝いをしておりますが、
ここ数年、中古住宅を購入してリノベーションをお考えの
お客様からのお問い合わせが増えております。
今までは、土地を買って新築。との比較をしながら、
最終的に中古住宅にするといった流れが多かったのですが、
ここ数年前からは、最初から中古リノベ一本に絞ってからの
お問い合わせが増えています。
但し、中古リノベには独特の難しさがありますので、
中古リノベ成功のポイントをブログやホームページで解説させて
頂きます。
Point 1
◆コストダウンの目標を決める。
土地購入+新築の場合には、「土地代」「住宅会社の標準的な建築費」
「諸費用」などがとても分かりやすいのですが、中古住宅リノベ
の場合、中古住宅の価格も様々、リフォームの金額も分かり難い
ですよね？
ですので、中古リノベを考える際に一番大切なのは、
「コストダウンの目標を決める」事です。
「新築に比べ800万円コストダウン」でも
「毎月の支払を今の家賃と同額に抑える」でも構いませんが、
明確な目標が必要です。
毎月のお支払いで比較してみますと、新築に比べ
500万円のコストダウンの場合、毎月￥15,309-の節約、
800万円のコストダウンの場合では、毎月￥24,494-も
コストダウンになりますので、家計にも優しいですよね。
逆にコストダウンが新築に比べ500万円以下のご計画場合には、
メリットが少ないと判断し、中古住宅リノベに適さない物件と
アドバイスさせて頂いております。
（条件：固定金利1.5％、借入期間35年、借入金額4000万円、3500万円、3200万円で比較）
Point 2
◆まずは、自分で物件を調べる。
中古住宅の情報を得るには、インターネットの不動産ポータルサイト
（アットホーム、スーモ、ホームズ等）を見る事をお勧めします。
又新聞広告や不動産情報誌も相場観を養う上では欠かせません。
一生に一度の高価なお買い物ですので、情報収集はまめに行いましょう。
（引用：アットホーム 2022.4.1現在）
ほとんどの不動産ポータルサイトでは対象地域、価格、築年数、間取り、
構造、土地面積、建物面積などの条件を入力すれば、リノベ可能な
物件数がかなり絞られます。
この時点での物件収集を業者に任せてはいけません。
見つかっても見つからなくても、自分で探して見ないとダメなのです。
その理由はいたって簡単です。
物件を自分で探す事は、いざ、良い物件が出た時に誰よりも早く、
購入する決断をする為のトレーニングになるからです。
皆様にとっての良い物件は、他の方にとっても良い物件です。
不動産は、一番早く手を上げた方に優先権が発生します。
土地の場合には、何となくどんな家が建つか分かっても
中古リノベの場合、一体いくらで新築レベルのお住まいに変身するのか
ほとんど想像できないと思います。
ですので、最初の段階では、不動産検索サイトに出ている不動産用語に
慣れてください。
◆現在沼津市内で中古リノベの計画を進めているK様の例
・家族構成 ご夫婦＋お子様2人
・将来親御さんの内1人との同居あり。
・総額4000～4500万円希望
K様には、毎日の日課で以下の事をお願いしました。
・毎週1回は、下記の条件設定で不動産検索サイトを見る。
・対象地域 沼津市内（全168物件）
・価格 500万円～2000万円（希望は1500万円ですが、
少し範囲を広げて2000万円までで、検索いたします。）
・築年数 35年以内（令和4年度税制改革で昭和57年以降の新築物件が、
住宅ローン減税の適用になった為）
・間取り 条件無し
・構造 木造（リノベーションのしやすさを考慮）
・土地面積 150m2以上
・建物面積 100ｍ2以上
Point 3
◆物件選びのトレーニング
・ここまでの条件を入れて検索すると、168件あった物件数が、
13物件まで絞られました。
・更に、検討外地域や、お子様の通学の利便性、ハザードマップでの
自然災害リスクなどを加味して絞りますと、今回は以下の1物件が
候補に残りました。
🏘沼津市西椎路 1790万円 1992年新築(築30年) 4SLDK
土地面積202.64m2(61.29坪) 建物面積144.08ｍ2(43.58坪)
南と西の2方向道路 P2台 （専任媒介業者：アーネスト様）
◆その地域の土地の相場を調べる。
候補物件が絞りましたので、いよいよ中古リノベに
適しているかの調査になります。この辺りからは当社でお手伝いする
内容が増えてきます。まずは土地の相場の調査です。
近隣で販売中の物件を調べますが、参考になる物件が無い場合には、
静岡県宅建協会標準地システムにて、近隣標準値からの調査を行います。
この物件では、同じ町内に標準地が有った為、この標準地を基に査定を行います。
（引用：静岡県宅建協会）
・土地の査定は約1526万円との結果が出ましたので、広告に出ている
1790万円と土地査定額の差の約264万円が建物の価値と言えます。
◆資金計画の作成。
次に建物がリノベに適しているかになりますが、気に入っても
内見の予約の前にきちんと資金計画をしないといけません。
今回は当社のフルリノベーションコース（Basic）で
予算を組んでみました。
ご覧の様に、土地建物の総額は￥4473万円になります。
それに対して、36坪位の家に建て替えした場合、土地建物総額
￥5330万円となり、中古住宅リノベを選択すると、
建替え新築に比べ約850万円のコストダウンになります。
借入金額 4,500万円
借入期間 35年
借入金利 1.5%(ろうきん固定金利)
毎月返済額 ￥121,853-（ボーナス返済無し）
Point 4
◆今後の方針の検討
今回の物件は、1992年新築の為、今年度より住宅ローン減税の
対象となりとても魅力的であったが、建物の面積が44坪有る為、
リノベーションの絶対額が大きくなってしまいました。
ご夫婦それぞれのご両親が一人になった時に同居を
希望されていましたが、ただやみくもに大きな住まいになって
しまう可能性が有る為それぞれのご両親ともきちんとお話を
してみるとの事になりました。
具体的な検討をする事で問題点がはっきりしてきた例です。
中古リノベは、経験豊富な中西工務店へご相談ください。
【不動産検索サイトの全物件を取扱しております】
