〈前回までのご相談例〉
○新築とリノベーション価格差５00万円以上！その差って何？
○住宅会社選びってどうすればいいの？
○中古住宅を耐震補強すると思った以上に費用がかかる？
○変形敷地だけど、どんな家が建てられる？
○中古住宅を購入してリフォームしたいけど、お得な資金計画は？
○断熱リフォームで本当に暖かい家ができるが心配…
○検討している土地、相場より安いけど大丈夫かな？
個別相談例
〇私たち、住宅ローンいくら位払えるんだろう？
一生のうちで一番大きな買い物はなんでしょうか？ ○○さんは、｢そんなのマイホームに決まっているじゃない！｣ とお答えになるかもしれません。
でも本当は少し違うんです。
キャッシュで家を建てる一部の方を除いて、 ３０年以上に渡りずっと払い続ける「住宅ローン」こそが、 人生の中で一番大きな買い物なんです。
その一番高価な買い物である住宅ローンを上手に組まないと、 毎月、１万円以上の差、 住宅ローンを払い終わるまでに５００万円以上損をしてしまうこともあるのです。
そんな事の無いように
◆「住宅ローン」を上手に選択できる方法
◆家作りをスタートする前に解決しておかなければならないこと
を進めていきましょう。
さて、○○さんは家を建ててから始まる ｢住宅ローン｣に対してどんなイメージをお持ちですか？
例えば、｢月々○○万円くらいなら払っていけるかな？｣ という感じですか。
この場合、｢月々○○万円｣という金額はどこからはじき出した数字しょう？
今支払っている｢家賃｣だったり、 ｢家計の中で支払える金額｣ではありませんか？
実は、この「月々○○万円位なら支払っていける。」 という考え方自体が間違っていると理解することが、 正しい資金計画が始まります。
ちょっと判りにくいかもしれませんが。
実は、｢住宅ローン｣は｢家賃｣と比べてはいけないのですが、 それはなぜだと思いますか？
そもそも｢家賃｣の決定要因は、｢需要｣と｢供給｣のバランスです。
借りたい人が増えれば家賃は上がりますし、 空室が出れば、埋めるために家賃は下がります。 つまりおおむね金利の影響は受けない性質のものです。
ところが、｢住宅ローン｣は金利の塊のようなものです。 金利の影響をまともに受けてしまいます。
仮に月々7万円の支払いで、返済を始めた場合、 当初元金が2万円で利息が5万円だったとします。 ところが住宅ローンの種類によっては返済途中で金利が上がった場合、 毎月の返済額が変わらない代わりに、 2万円だったはずの元本が1万円に減り、 5万円だったはずの利息が6万円に増えてしまうことも 実際にはありえます。
この場合もちろんトータルでの総支払額も増えてしまいます。 では、住宅ローンはどのように組むのが正しいんでしょうか？
住宅ローンを組むときに、一番大切なことは、｢年返済率｣です。 ｢年返済率｣とは、サラリーマン世帯で言いますと 毎年年末に会社から受け取る｢源泉徴収表｣の中の一番大きな数字 税金や控除される前の「支払金額」の数字です。
わかりやすく言いますと、 「コミコミ」年収の中から一体いくら住宅ローンの返済を行うか、 その割合が、「年返済率」です。
それでは、生活に支障をきたさない範囲の、 いわば「安全な」住宅ローンの年返済率の目安はといいますと、 一般的には、
年収500万円未満で30％まで
年収500万円以上で35％まで
を絶対に超えてはいけないと言われています。
もしかしたら○○さん、 「こんなには支払えない!!」と思いましたか？
でもよく考えてみてください。 住宅ローンを「組む」「組まない」にかかわらず この返済比率の住宅ローンが支払えないとすれば、 そもそも「家計」のキャッシュフローそのものに 問題があるということです。
問題含みの家計であれば、住宅を建てられないばかりか 子供の教育資金？車の買い替え？老後資金？ いずれ問題がより表面化してきてしまいます。
だからこそ、 住宅を建てる建てないにかかわらず 「健全に住宅ローンを支払っていける家計にすることからはじめましょう」 という取り組みが必要なのです。
そしてこの家計の見直しこそが、家作りを始める前に 最初にしなければならない一番重要なことなのです。
こんな内容の個別相談会です。
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2023年4月28日 川崎 誠
