2022.04.15

 

by　川崎誠

 

私、今月4月1日に60才の誕生日を迎えました。

引き続き、中西工務店でお仕事をさせて頂きます。

今後共よろしくお願いいたします。

 

 

30年以上、お客様のマイホーム取得のお手伝いをしておりますが、

ここ数年、中古住宅を購入してリノベーションをお考えの

お客様からのお問い合わせが増えております。

 

今までは、土地を買って新築。との比較をしながら、

最終的に中古住宅にするといった流れが多かったのですが、

ここ数年前からは、最初から中古リノベ一本に絞ってからの

お問い合わせが増えています。

 

但し、中古リノベには独特の難しさがありますので、

中古リノベ成功のポイントをブログやホームページで解説させて

頂きます。

 

Point 1

◆コストダウンの目標を決める。

 

土地購入+新築の場合には、「土地代」「住宅会社の標準的な建築費」

「諸費用」などがとても分かりやすいのですが、中古住宅リノベ

の場合、中古住宅の価格も様々、リフォームの金額も分かり難い

ですよね？

 

ですので、中古リノベを考える際に一番大切なのは、

「コストダウンの目標を決める」事です。

「新築に比べ800万円コストダウン」でも

「毎月の支払を今の家賃と同額に抑える」でも構いませんが、

明確な目標が必要です。

 

毎月のお支払いで比較してみますと、新築に比べ

500万円のコストダウンの場合、毎月￥15,309-の節約、

800万円のコストダウンの場合では、毎月￥24,494-も

コストダウンになりますので、家計にも優しいですよね。

 

逆にコストダウンが新築に比べ500万円以下のご計画場合には、

メリットが少ないと判断し、中古住宅リノベに適さない物件と

アドバイスさせて頂いております。

（条件：固定金利1.5％、借入期間35年、借入金額4000万円、3500万円、3200万円で比較）

 

Point  2

◆まずは、自分で物件を調べる。

 

中古住宅の情報を得るには、インターネットの不動産ポータルサイト

（アットホーム、スーモ、ホームズ等）を見る事をお勧めします。

又新聞広告や不動産情報誌も相場観を養う上では欠かせません。

一生に一度の高価なお買い物ですので、情報収集はまめに行いましょう。

 

​（引用：アットホーム　2022.4.1現在）

ほとんどの不動産ポータルサイトでは対象地域、価格、築年数、間取り、

構造、土地面積、建物面積などの条件を入力すれば、リノベ可能な

物件数がかなり絞られます。

 

この時点での物件収集を業者に任せてはいけません。

見つかっても見つからなくても、自分で探して見ないとダメなのです。

 

その理由はいたって簡単です。

 

物件を自分で探す事は、いざ、良い物件が出た時に誰よりも早く、

購入する決断をする為のトレーニングになるからです。

 

皆様にとっての良い物件は、他の方にとっても良い物件です。

不動産は、一番早く手を上げた方に優先権が発生します。

 

土地の場合には、何となくどんな家が建つか分かっても

中古リノベの場合、一体いくらで新築レベルのお住まいに変身するのか

ほとんど想像できないと思います。

 

ですので、最初の段階では、不動産検索サイトに出ている不動産用語に

慣れてください。

 

◆現在沼津市内で中古リノベの計画を進めているK様の例

・家族構成　ご夫婦＋お子様2人

・将来親御さんの内1人との同居あり。

・総額4000～4500万円希望

 

K様には、毎日の日課で以下の事をお願いしました。

・毎週1回は、下記の条件設定で不動産検索サイトを見る。

 

・対象地域　沼津市内（全168物件）

・価格　500万円～2000万円（希望は1500万円ですが、

　　少し範囲を広げて2000万円までで、検索いたします。）

・築年数　35年以内（令和4年度税制改革で昭和57年以降の新築物件が、

　　住宅ローン減税の適用になった為）

・間取り　条件無し

・構造　木造（リノベーションのしやすさを考慮）

・土地面積　150m2以上

・建物面積　100ｍ2以上

 

Point 3

◆物件選びのトレーニング

・ここまでの条件を入れて検索すると、168件あった物件数が、

13物件まで絞られました。

 

・更に、検討外地域や、お子様の通学の利便性、ハザードマップでの

自然災害リスクなどを加味して絞りますと、今回は以下の1物件が

候補に残りました。

 

🏘沼津市西椎路　1790万円　1992年新築(築30年)　4SLDK　

土地面積202.64m2(61.29坪)　建物面積144.08ｍ2(43.58坪)　

南と西の2方向道路　P2台　（専任媒介業者：アーネスト様）

 

◆その地域の土地の相場を調べる。

候補物件が絞りましたので、いよいよ中古リノベに

適しているかの調査になります。この辺りからは当社でお手伝いする

内容が増えてきます。まずは土地の相場の調査です。

近隣で販売中の物件を調べますが、参考になる物件が無い場合には、

静岡県宅建協会標準地システムにて、近隣標準値からの調査を行います。

この物件では、同じ町内に標準地が有った為、この標準地を基に査定を行います。

 

（引用：静岡県宅建協会）

 

・土地の査定は約1526万円との結果が出ましたので、広告に出ている

1790万円と土地査定額の差の約264万円が建物の価値と言えます。

 

◆資金計画の作成。

次に建物がリノベに適しているかになりますが、気に入っても

内見の予約の前にきちんと資金計画をしないといけません。

今回は当社のフルリノベーションコース（Basic）で

予算を組んでみました。

 

 

ご覧の様に、土地建物の総額は￥4473万円になります。

それに対して、36坪位の家に建て替えした場合、土地建物総額

￥5330万円となり、中古住宅リノベを選択すると、

建替え新築に比べ約850万円のコストダウンになります。

 

借入金額　4,500万円

借入期間　35年

借入金利　1.5%(ろうきん固定金利)

毎月返済額　￥121,853-（ボーナス返済無し）

 

Point 4

◆今後の方針の検討

今回の物件は、1992年新築の為、今年度より住宅ローン減税の

対象となりとても魅力的であったが、建物の面積が44坪有る為、

リノベーションの絶対額が大きくなってしまいました。

ご夫婦それぞれのご両親が一人になった時に同居を

希望されていましたが、ただやみくもに大きな住まいになって

しまう可能性が有る為それぞれのご両親ともきちんとお話を

してみるとの事になりました。

 

具体的な検討をする事で問題点がはっきりしてきた例です。

 

中古リノベは、経験豊富な中西工務店へご相談ください。

【不動産検索サイトの全物件を取扱しております】

 

担当　川﨑誠