こんにちは。

中西工務店の川崎です。

 

本日は後悔しない土地選びってどうするの？毎週金曜セミナー第7回です。

 

さて、希望の土地もみつかって、信頼できる業者もみつかり、いよいよ最後の契約です。はじめて知ることばかりで、ちょっとお疲れかもしれませんね。でも、ここで気を抜くと、あとから後悔することになります。

 

今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、とても重要なことなので、最後までしっかりとご覧ください。

 

まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をすることになってます。

 

「堅い話だなあ～」って思いました？

でも大丈夫。わかりやすくご説明いたします。

ようするに、
重要事項の説明は契約前にしなければ、違反になるということです。ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

 

そして、この説明時に、宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ています）を

見せることになっています。かならず確認してくださいね。さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。

 

つまり、

重要事項は必ず書面で交付しないといけないのです。口答だけでは、説明したことにはなりません。実際、この書類には契約するかしなかの判断となることがたくさん書いてあります。

 

その中でも、特にチェックすべきポイントが４つあります。

 

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。仲介料の上限は、売買代金の３％＋６万円に消費税でしたね。取引形態というのは、　○売主（売主が直接売る場合）　○代理（売主の代理人となる場合）　　○媒介（売主の媒介となる場合）の３種類あります。

 

仲介料が必ず発生するのは、媒介の場合です。代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。売主から直接買う場合は、手数料はいりません。

 

つまり、

取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるんです。

 

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、土地は自己資金で、家はローンの場合。土地と家あわせてローンの場合。仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約があれば、一定期間以内であれば、契約を白紙撤回できます。もし、手付け金を払っていても無条件で返してもらえます。重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが。ですから、この特約は必ずつけておいてもらってください。

 

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。

例えば、

ここは３階以上の建物を建てちゃいけない。住宅以外のアパートは建てちゃいけない。あとでトラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。

 

それから四つ目は、土地購入＋建物新築の諸費用を確認してください。土地の諸費用ではなく、土地＋建物の諸費用の確認です！

当然、土地代金以外の諸費用が掛かるというのはあなたもご存知でしょうが、例えば、仲介手数料、登録免許税、建物費用、住宅ローン費用などいくつかあります。どれもお金が掛かることなので、必要な費用と金額を確認しておいてください。特に注意しなければいけないことは、住宅ローンに関して。

 

住宅ローンは、土地と建物のセットで行われる融資だということ。つまり土地購入時に申し込んだ建物の金額を、実際建築する時期に増額できません。ということは、建物のプラン＋詳細見積＋詳細諸費用を土地の購入前にしっかりと把握しておかなければならないということです。

このことを殆どの方は知りませんし、宅建業者さんの多くは、建物の細かいことまで話が及ぶ事を面倒がって、建築費は坪〇〇万円位で見ておけば大丈夫ですよ。で終わってしまうようです。

 

建物について充分に検討せずに土地を購入してしまい、いざ家を建てる段階になって借入金額が不足し相談にこられる方が、毎年かなりいらっしゃいますので、ここだけは注意してください。

 

以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。

 

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ。

 

ですから、契約は事務所でしてください。 

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが４つあります。

 

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。

たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。例えば、売主の弟さんとかですね。売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

 

例えば、

売主の自称代理人との交渉で、１，０００万円の土地を８００万円で契約した場合。あとで、売主本人が、「８００万円なら売らない」と言うケースも実際にあります。もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。ですから、代理人場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

 

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業している人はいます。そういう人をブローカーって言うんですけどね。ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。免許業者でないことがバレるんで、必ずお客さまの所に行くのです。

 

なぜ、免許業者でないといけないのでしょうか？

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになっています。ですから、あなたが土地を買うときは、免許業者と取引してくださいね。

 

三つ目は、手付金は１０％以上払わないでくださいということです。

通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

 

仮に、あなたが契約を解除したい場合、払った手付け金は返ってきません。もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。実は、業者によって、手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。よくあるのが、すでに使ったので、ちょっと待ってくださいというケースですね。ですから、手付は１割までと覚えておいてください。１，０００万円なら最高１００万円でＯＫということです。

 

最後の四つ目ですが、実はこれが結構、重要です。というか、不動産取引の基本中の基本なのです。 それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。

 

業者の中には、何十ページもある契約書でも、５分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」っていう人、結構いるのです。

 

そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。短所も納得していれば、トラブルにならないのです。それで、業者には、契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。 

もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。

 

今日は、少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことです。しっかりと覚えておいてくださいね。

 

さて、次回から自分にピッタリな土地を探す方法について話しますね。

 

ではまた　失礼します。

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担当　川﨑誠