住宅購入において最重要な要素の一つが資金計画です。物件購入後の資金繰りが持続可能かどうかは、誰しも大きな懸念事項でしょう。

そのため、建築契約前に資金シミュレーションを強く推奨しています。 ただしその前提として、現状のキャッシュフローを正確に把握する必要があります。

多くの方は住宅購入検討前は特に支出管理をしていないと思われますが、 その段階での支出実態の把握が極めて重要です。 ただし初期段階では概算で構いません。

具体的な算出方法としては、 メインバンクの通帳で1年前同日と現在の残高を比較し、 そこに年間支出総額を加算することで把握できます。 それを12で除算すれば月間支出が算出できます。

この月間支出を把握せずに資金計画を立てるケースもありますが、 それではリスク管理として不適切です。例えば、以下のようなケースを考えてみましょう：

・年間支出　：420万円（月間換算35万）
・世帯年収　：1000万円（税引き後700万円）

この場合、年間余剰資金は約300万円となります。住宅ローン組成により、現家賃比で仮に月額5万円支出増となると、 月間支出は40万円、年間480万円にスケールアップします。 結果として年間余剰資金は約200万円となります。

30年のタイムスパンで考えると：

・10年後　：2000万円
・20年後　：4000万円
・30年後　：6000万円　の余剰資金が発生する計算です。

このキャッシュフローから以下の支出を考慮する必要があります：

・教育費
・車両の更新費用
・住宅メンテナンス費用
・老後資金（目標2000万円）
・レジャー費用（数年に1度の海外旅行等）

重要なポイントは：

1.現状の支出実態をベースとすること
2.昇給は見込まないこと この前提で破綻しないことが必要条件です。

一見シンプルに思えるかもしれませんが、 この程度の概算でもライフプランの可視化として十分に有効です。

なお、レシートベースでの詳細な支出管理は、 継続性の観点から推奨しません。

既に手取り収入イコール支出のケースでは注意が必要です。 持ち家で支出増となるため、生活水準の調整が必要となりますが、 これは相応のストレス要因となります。長期的に維持可能な生活水準について、 奥様との十分な協議を推奨します。 年収が高くても、この議論なしでは 住宅購入はリスクが高いと言えます。

逆に、十分な余剰資金が見込めるにも関わらず、 将来の不確実性を懸念して決断できないケースもあります。そういった場合は、次世代への資産移転として、 100年規模で継承可能な高品質な住宅建築への 支援を検討することをお勧めします。

資金計画の第一歩は現状の収支分析から。 是非実施されることをお勧めします。

住宅ローンの金利タイプについて。

変動vs固定の議論は30年以上継続していますが、 2023年10月の変動金利基準金利の0.15%上昇により、 変動金利の優位性は終焉したとの見方もあります。

現状の標準的な金利水準：

・変動金利　：0.775％
・固定金利　：1.860％　※優遇なしベース

単純計算では、変動金利が固定金利を 総返済額で上回るには、年率0.1%程度の 継続的な金利上昇が必要となります。2009-2025年の16年間で0.15%の上昇に留まる実績を 踏まえると、急激な金利上昇は考えにくい状況です。バブル期には8%台まで上昇し、その後2%台に収束しましたが、 同様の経済環境は当面見込めない状況です。

私の30年以上の業界経験でも、 固定金利が有利に働いたケースは皆無です。

現状の金利上昇を考慮しても、 変動金利が固定金利を上回るシナリオは、 急激な経済環境の変化がない限り想定しづらく、 依然として変動金利が優位と考えられます。

皆様のご意見はいかがでしょうか。