<不動産のプロと建築士の、ダブル視点で深掘り解説>

こんにちは。宅地建物取引士として30年、建築士として10年、お客様の“マイホームづくり”のお手伝いをしてきた、中西工務店の「かわさき」です。このコーナーでは、一般のチラシやポータルサイトではわかりにくい「土地や中古住宅の本当の価値」や「設計の可能性」を、建物のプロである建築士の視点でわかりやすくお伝えします。

今回は 三島市加茂、三島駅から徒歩圏内(32分)の築43年の中古住宅の活用方法を、深掘りしていきます。この物件は当社で取扱可能物件です。

■ そもそも『三島市・加茂』ってどんなとこ？

😊 三島市加茂エリアは、1200世帯を超える三島市の中でも有数の規模の開発地域です。地区計画に沿って開発されており、緑豊かでゆとりある住環境が特徴で、広々とした一戸建てが多く、子育てファミリー層に人気です。イチョウ並木の大通りや広い道路、公園が整備され、開放感と安心感があり、「余白のある暮らし」が実現可能。三島駅へのアクセスが良いため、首都圏通勤の方に人気のエリアです。

😊 価格　1850万円

😊 土地面積　208.21㎡(62.98坪)　

😊 建物面積　119.07㎡(36.01坪)4SLDK

😊 築年月　1983年1月(築43年1ヵ月)　※新耐震

😊 交通　JR東海道本線三島駅2500ｍ(徒歩32分)、バスあり

🏠 山田小学校、山田中学校校区です。山田小学校は400人程度の児童数、35人学級の導入が進み、各学年2～3クラスとなっています。児童全員が山田中学校に進みます。

🏠 建築士から見た、失敗しない中古住宅選びのポイント1

・査定価格

😀当社で中古住宅の価格査定をする場合、土地の査定と建物の査定をそれぞれ(宅建協会の)基準額から算定し合計します。本物件は土地査定は2438万円、建物査定260万円、合計2698万円になります。

😀ここから実際の公開価格を検討するのですが、建物を解体して新築をお考えの方にとりましては、建物は邪魔になりますので、中古住宅で売れない場合には売主様が建物を解体して更地での販売になります。

😀その場合には土地の査定価格から解体費を差し引いた価格ですので、この物件では2100万円前後、解体した堀込車庫部分の外構工事を考えるとは査定価格は2000万円を下回る査定になります。

😀築43年中古住宅…リノベか建て替えか？それが問題。媒介しているアイ企画様は地元で長く営業しており、このあたりの計算を入念に行った上売主様と相談して、割安感のある1850万円という価格で販売開始したと想像します。

😀新耐震基準の建物で、写真を見る限りまだまだリフォームして住める物件ですので、中古住宅をお考えの方には、とても割安感のある物件です。

また、同価格で古家付土地としても公開しておりますので、土地購入＋新築の方もお値打ち物件と言えます。

🏠 建築士から見た、失敗しない中古住宅選びのポイント2

・道路の接道と高低差

😀この物件のデメリットは、道路から数段階段を上がっての玄関なること、また駐車場が縦列2台と思われること。それ以上の整備をする場合、相当のコストになることが挙げられます。その分を不利に考えての販売価格決定と推測します。

🏠 建築士から見た、失敗しない中古住宅選びのポイント3

・日当りと建物のレイアウト

😀この物件は東側道路で、ひな壇分譲の為南側の隣地よりも1.5ｍ程度高い敷地です。その為日当りは良好です。南側のプライバシーが保ちやすい点を生かしたゾーニングがおすすめです。

🏠 建築士から見た、失敗しない中古住宅選びのポイント4

・間取りの使い勝手

😀このお宅の間取りの特徴は、大掛かりなリノベーションをせずに、24畳のLDKが取れることです。更にホビールームや事務所、ファミリークローゼットとして使える部屋や、洗面所から使えるサービスヤード等、余裕と可変性のある間取りになっております。2階は間仕切れば3部屋になります。2階の収納不足は1階に計画することも可能です。

まとめのコメント

😊 この物件の様に、そのまま使えれば相場よりも格段に安い物件もまれに出てきます。早期での売却をお考えでの公開価格と思われますので、三島駅徒歩圏内でご計画の方には、とても面白い物件と建築のプロとしておすすめいたします。

「この中古住宅、実際どんなリフォームをすればいいの？」
「わが家の生活スタイルに合わせるとどうなる？」

など、もっと詳しく知りたい方は、注文住宅の経験豊富な建築士とぜひご相談ください。

当社の施工エリアは、伊豆市を始め静岡県東部になります。その他の地域でご検討される方もご相談ください。