不動産の相続について
「中西工務店」が不動産の相続で欠かせない知識や注意点をご紹介します。相続時に支払う税金や相続登記、分割して相続するいくつかの方法などがわかります。当社は沼津市で長年工務店を営んでおり、相続不動産についても多くのご相談を頂いております。不動産相続でわからないことがあればお気軽にご相談ください。

不動産相続時に発生する税金などについて
【相続税】
平成27年の相続税改正により、基礎控除額が減額され、相続税の対象となる方が一気に増えました。改正後の相続税の基礎控除の計算式は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）です。
例えば法定相続人が3人ならば、3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円となります。相続税評価額の総額が基礎控除額を越すと、相続税を納めることになります。不動産の評価額は土地ならば路線価、建物ならば毎年発行される固定資産税評価額などが基準になります。計算方法の詳細は国税庁のホームページでもご確認されることをおすすめします。

【その他】
・登録免許税
・戸籍謄本などの書類の取得にかかる費用
・司法書士への報酬（手続き代行を依頼した場合）
などが必要になります。
相続税評価額は免税措置の延長などにより異なりますので、ご注意が必要です。相続登記申請は自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要になるため、一般的に代行を依頼します。司法書士への報酬は一般的には7～10万円位が目安です。

不動産を売却する際は相続登記が必要になります
親から相続した不動産の名義が変わっていなく、売却する時にはじめて「相続登記」を行うケースがありましたが、2024年4月から相続登記の申請が義務付けとなり、相続が発生したら3年以内に相続登記の申請をしないとペナルティーが科される場合があるので、相続が決まったら早めに相続登記も行いましょう。亡くなった不動産所有者の戸籍謄本をはじめ、必要な書類をすべて発行した上で、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印を行います。その後一般的に門家のサポートを受け法務局で相続登記を申請します。

不動産を分けて相続する4つの方法
【現物分割】
文字通り、不動産を必要に応じて複数に分割し、それぞれ現物で相続する方法です。複数の不動産や分割後も利用しやすい面積のある土地などに向いています。半面狭い土地の場合は現実的ではないので、他の方法をご検討することをおすすめします。
【代償分割】
一部の相続人が不動産をそのままの形で相続し、他の相続人には不動産の代わりに現金で支払う方法です。
代償分割は分割しにくい不動産の場合に適した方法です。また不動産より現金で受け取りたい方が相続人にいる場合も適した方法です。
【等価分割】
相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分割する方法です。家やマンションなどそのままでは分割しにくい不動産ですが、売却することで現金化すれば簡単に分割できます。
不動産の買い手を見つけるという手間がかかりますが、利用する予定のない不動産を分割相続する方法としては有効な選択肢のひとつです。
【共有】
複数の相続人の共有名義で不動産を相続する方法です。相続人がそのまま共有するため、特に何もしなくていいというメリットがあります。
半面不動産を売却する必要があるときは、共有名義人全員の同意が必要になります。相続人が亡くなった場合など二次相続が発生するごとに共有する方が増えることにもなりますので、一時的な解決方法と考えることがいいかも知れません。

不動産を相続する際の注意点は
現金や有価証券などとは異なり、不動産の相続は将来のリスクが予想しにくく、不動産の種類によっても対応が異なります。不動産の種類ごとに注意点をご説明します。
【土地のみを相続する場合】
土地のみの相続では、建物がない分比較的シンプルです。ただし分割しなければならない場合には、日当りや接道要件など将来建物が建ったときに、条件が大きく変わってしまい、相続人の中で不満に思う人が現れる可能性があります。土地を分割相続する場合は専門家に土地の評価を依頼したり不平等のない様にしましょう。平等に分割するのが難しい場合は、売却して現金化する方法をおすすめします。
【一戸建て住宅を相続する場合】
一戸建て住宅を相続しても、相続人に住む場所がある場合には誰も住まず、空き家になる可能性があります。そのまま長年放置すると特定空き家に指定されることがあるので注意が必要です。
特定空き家とは倒壊の危険や、ごみの放置など衛生上有害となる可能性がありながら、適切に管理されていない空き家を指します。特定空き家になると住宅用地特例の対象外になるので、固定資産税が数倍に跳ね上がります。使いみちのない空き家は早めに売却することを検討しましょう。
【マンションを相続する場合】
マンションは比較的賃貸に向いた不動産です。相続したマンションに住む予定がなければ賃貸して家賃収入を得ることも可能です。ただしマンションを賃貸する場合、管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税は貸主の負担になります。また築年数が古ければ入居者が見つかりにくい為、リフォームをしなければならない場合もあります。賃貸経営をする予定がなければ売却を検討してもよいでしょう。資産活用や地元の賃貸状況に詳しい不動産会社と相談しながら、さまざまな活用方法を検討することをおすすめします。

不動産相続でわからないことがあればなんでもお気軽にご相談ください。
平成27年の法律の改正で基礎控除が大幅に下がったことで、不動産の相続税の対象になるケースが一気に増えました。相続の予定がある方は対象になるかどうか一度確認されることをおすすめします。相続人が複数いれば分割協議が必要になりますし、相続時の登記も令和6年4月から義務付けになります。
中西工務店は地元の司法書士や税理士などと連携して対応できるため、不動産相続の手続きや活用、売却などお客様のあらゆるお悩みに対応可能です。不動産相続でお困りの方はお気軽にご相談ください。
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